LMNP EN RESIDENCES SERVICES : FORMES ET DÉLAIS DES CONGÉS ET DEMANDES DE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

Un bail commercial a pour élément caractéristique et essentiel sa durée, qui détermine et conditionne l’engagement des parties. Il est important de connaître, avant toute conclusion d’un bail commercial en résidence services, les implications découlant de l’arrivée de son terme, les modalités de la poursuite dans le temps des relations entre preneur et bailleur, car il y aura un impact direct sur la valorisation de l’actif immobilier sur lequel repose le contrat de bail commercial.

1 – Les conditions d’expiration du lien bailleur – preneur

L’arrivée de l’échéance d’un contrat de bail commercial ne met pas fin automatiquement au contrat, en vertu des dispositions de l’article L. 145-9 1^er et 2^ème alinéas du Code de Commerce. Au contraire, « les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement délivrée par le preneur.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Le terme contractuel d’un bail commercial ne suffit donc pas à y mettre fin, il doit être doublé soit d’une demande de congé délivré par l’une des parties, soit d’une demande de renouvellement.

A défaut, le bail se poursuivra au-delà du terme, et dans les conditions du contrat d’origine. Cette situation de prorogation peut être rompue en respectant le même formalisme à savoir un congé délivré avec un préavis de 6 mois et pour la fin du trimestre civil, ou bien demande de renouvellement par le preneur.

2 – Les implications de la fin du bail commercial dûment formalisée

Le congé délivré par l’une ou l’autre des parties

Si le congé est délivré par le preneur : au terme convenu, le preneur aura quitté les lieux et ne pourra prétendre à une indemnité d’éviction.

Si le congé est délivré par le bailleur : il doit comporter soit une offre de renouvellement soir un refus, et dans ce second cas le preneur aura droit au versement d’une indemnité d’éviction, qui correspond au remplacement de la valeur du fonds de commerce du preneur.

La demande de renouvellement du bail commercial

A défaut de congé notifié par le bailleur, le preneur peut demander le renouvellement de son bail, soit dans les 6 mois précédent l’échéance soit à tout moment en cours de tacite prorogation. Cette demande présente un double intérêt de consolidation de la relation bailleur/preneur :

– Elle met fin au bail d’origine,

– Elle oblige le bailleur à s’exprimer, à défaut de manière tacite, car il a 3 mois pour manifester son refus ou son acceptation de la demande du bailleur. L’absence de réponse vaudra acceptation par le bailleur de la demande du preneur.

Deux situations sont alors envisageables :

– Le bailleur accepte le renouvellement : c’est un nouveau bail qui prend effet, les clauses et conditions sont celles du bail d’origine, à l’exception du loyer qui doit faire l’objet d’une nouvelle détermination.

– Le bailleur refuse le renouvellement : il doit verser l’indemnité d’éviction, ou bien exposer les motifs de son refus de payer cette indemnité.

3 – Formes et délais à respecter pour le congé ou le renouvellement du bail commercial

Formes et délais de délivrance du congé du bail commercial

Le congé sera délivré par courrier recommandé ou par exploit d’huissier, soit pour le terme contractuel soit pour la date d’expiration de la période triennale, avec un préavis de 6 mois.

En revanche si l’on est dans la situation d’une prolongation tacite, il les délais à respecter seront : congé délivré pour le dernier jour du trimestre civil et 6 mois de préavis.

Formes et délais de la demande de renouvellement du bail commercial

Il n’y a pas lieu ici d’appliquer le délai de préavis de 6 mois. Il suffit de délivrer la demande de renouvellement pour le terme contractuel du bail ou bien, dans le cas où l’on est en tacite prolongation, pour le dernier jour du trimestre civil.

Ces demandes sont délivrables par courrier recommandé ou par exploit d’huissier.